חברות נדל"ן יזום למגורים בישראל-Sector Comment
חברות נדל"ן יזום למגורים בישראל-Sector Comment
תוכנית העלאת מס הרכישה בשיעור מהותי למשקיעים עלולה להיות בעלת מאפיינים שליליים לחברות היזום למגורים בישראל
בימים האחרונים פורסם,י קיימת הסכמה להקמת קואליציה בין מפלגת "הליכוד למפלגת "כולנו". אחת ההסכמות המשמעותיות ביותר הינה טיפול בדיור למגורים, בין היתר, על ידי העלאת מס הרכישה באופן משמעותי לרוכשי דירות להשקעה (דהיינו, לרוכשי דירות שבבעלותם כבר דירה אחת ואין בכוונתם למכור את דירתם הראשונה).
אנשי קשר:
רן גולדשטיין, עו"ד (חשבונאי), סמנכ"ל (ראש תחום נדל"ן)
rang@midroog.co.il
תוכנית העלאת מס הרכישה בשיעור מהותי למשקיעים עלולה להיות בעלת מאפיינים שליליים לחברות היזום למגורים בישראל
בימים האחרונים פורסם,י קיימת הסכמה להקמת קואליציה בין מפלגת "הליכוד למפלגת "כולנו". אחת ההסכמות המשמעותיות ביותר הינה טיפול בדיור למגורים, בין היתר, על ידי העלאת מס הרכישה באופן משמעותי לרוכשי דירות להשקעה (דהיינו, לרוכשי דירות שבבעלותם כבר דירה אחת ואין בכוונתם למכור את דירתם הראשונה).
מטרת העלאת מס הרכישה הינה ליצור אימפקט משמעותי על אפיק ההשקעה בדיור למגורים כך שהכדאיות הכלכלית תפחת משמעותית ובאמצעות זאת "לפנות" את הדירות המצויות בשוק למכירה לרוכשי דירה ראשונה (אם דירות חדשות מקבלנים או דירות יד שניה).
בהתאם לסקירה שנערכה לאחרונה על ידי משרד האוצר(1), עולה כי שיעור העסקאות הנעשות על ידי משקיעים, מתוך סך העסקאות במשק, נע בממוצע סביב ה- 25%.
על מנת להבין את גודל ההשפעה של המיסוי, בו נבחן תחילה את המצב הקיים אל מול המצב הצפוי:
מדרגות מס הרכישה הנוכחיות לרוכש משקיע (רוכש דירה שאינה דירתו היחידה(2)):
עסקאות הנחתמות עד ל- 30.06.2015:
עסקאות הנחתמות בין ה- 01.07.2015 ועד ל- 15.01.2016 (יתכן ומדרגות אלו צפויות להשתנות תחת חקיקה חדשה):
כאמור, עדין מתווה העלאת המס אינו ברור תחילה פורסם כי הוא ינוע בין - 20% ל- 25%, כאשר חלוקת המדרגות אינה ברורה עדין. מיד לאחר מכן, בהצהרות לתקשורת כבר דובר כי המס יהיה נמוך יותר, אולם לא ברור עד כמה.
ככל שהמס יהיה 20% מהמדרגה הראשונה, כי אז תוספת המס עשויה לנוע במאות אלפי ₪, אם נתייחס בהשוואה לעסקאות שלאחר ה- 01.07.2015, הרי שרק המדרגה הראשונה (שווי רכישה ע 1,126,575) מגלמת מס בסך של כ- 225,295 ₪. שיעור דרמטי ביחס למצב כיום, כ- 39,427 ₪. כמובן שככל שנעלה במדרגות, כך השינוי יהיה מהותי יותר.
לפיכך, העלאת מיסים זו הינה דרמטית והשפעתה עלולה להיות משמעותית בכל הקשור לקיטון בקהל הלקוחות הפוטנציאליים של החברות, שכן מגזר שלם המציף ביקושים, עלול לקטון, מגזר שהינו לרוב בעל ההון, ובהתאם, קיטון בביקוש עלול להשפיע, עם הזמן, על מחירי הדירות וזאת ככל שקהל היעד של רוכשי הדירה הראשונה לא יצליחו למלא את הביקוש הדרוש לדירות ביזום ולעמוד במחירים שיתבקשו. אין ספק שבנגזרת זו הדירות היקרות מצויות ברמת סיכון גבוהה יותר.
יש אשר יגידו שרוכשי הדירות להשקעה "יעמיסו" עלויות אלו על השוכרים, אולם העלאה דרמטית של מיסוי לא תספק את יכולת העלאת שיעור שכר הדירה באותה מהירות אלא תמשך על פני שנים, מכל מקום, הסיכון לחברות היזמיות יגדל שכן חברות אלו נהנות בשנים האחרונות מביקושים משמעותיים וקצב מכירה גבוה שנתמך על ידי ריבית נמוכה וקהל המשקיעים בדירות.
יצויין, כי לצד החשיפה הגדולה ללחץ על מחירי הדירות, בשוק לעתים מתקיימים מנגנוני איזון, כך יתכן שלצד הלחץ שילך ויגבר בשל האטה בביקושים, יכנס מנגנון הדפנסיביות של היזמים בדמות של קיטון בהיקף התחלות הבניה, שכן יזמים ינסו להקטין את רמת חשיפתם לפרויקטים פתוחים, יתרה מכך, ככל שענף זה יתומחר כבעל סיכון גבוה יותר, כי אז מקורות המימון (בנקאיים או ציבוריים) יתכן ויתייקרו ו/או אף יפחתו. מנגנוני שוק אלו ינסו לאזן את החשיפה והסיכון ויתכן שיבלמו חלק מהשפעת הקיטון בביקוש על מחירי הדירות.
מכל מקום, תקופת אי הוודאות עד אשר יוודעו פרטי הרפורמה הסופיים, יש בה כדי לגרום לתנודתיות ואי יציבות של שוק זה. מידרוג תמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בענף זה והשפעתן על החברות.
[1] סקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש פברואר 2015 של משרד האוצר.
[2] בהתאם לאתר רשות המסים בישראל (תקנות מס רכישה).
רן גולדשטיין, עו"ד (חשבונאי), סמנכ"ל (ראש תחום נדל"ן)
rang@midroog.co.il
תוכנית העלאת מס הרכישה בשיעור מהותי למשקיעים עלולה להיות בעלת מאפיינים שליליים לחברות היזום למגורים בישראל
בימים האחרונים פורסם,י קיימת הסכמה להקמת קואליציה בין מפלגת "הליכוד למפלגת "כולנו". אחת ההסכמות המשמעותיות ביותר הינה טיפול בדיור למגורים, בין היתר, על ידי העלאת מס הרכישה באופן משמעותי לרוכשי דירות להשקעה (דהיינו, לרוכשי דירות שבבעלותם כבר דירה אחת ואין בכוונתם למכור את דירתם הראשונה).
מטרת העלאת מס הרכישה הינה ליצור אימפקט משמעותי על אפיק ההשקעה בדיור למגורים כך שהכדאיות הכלכלית תפחת משמעותית ובאמצעות זאת "לפנות" את הדירות המצויות בשוק למכירה לרוכשי דירה ראשונה (אם דירות חדשות מקבלנים או דירות יד שניה).
בהתאם לסקירה שנערכה לאחרונה על ידי משרד האוצר(1), עולה כי שיעור העסקאות הנעשות על ידי משקיעים, מתוך סך העסקאות במשק, נע בממוצע סביב ה- 25%.
על מנת להבין את גודל ההשפעה של המיסוי, בו נבחן תחילה את המצב הקיים אל מול המצב הצפוי:
מדרגות מס הרכישה הנוכחיות לרוכש משקיע (רוכש דירה שאינה דירתו היחידה(2)):
עסקאות הנחתמות עד ל- 30.06.2015:
עסקאות הנחתמות בין ה- 01.07.2015 ועד ל- 15.01.2016 (יתכן ומדרגות אלו צפויות להשתנות תחת חקיקה חדשה):
כאמור, עדין מתווה העלאת המס אינו ברור תחילה פורסם כי הוא ינוע בין - 20% ל- 25%, כאשר חלוקת המדרגות אינה ברורה עדין. מיד לאחר מכן, בהצהרות לתקשורת כבר דובר כי המס יהיה נמוך יותר, אולם לא ברור עד כמה.
ככל שהמס יהיה 20% מהמדרגה הראשונה, כי אז תוספת המס עשויה לנוע במאות אלפי ₪, אם נתייחס בהשוואה לעסקאות שלאחר ה- 01.07.2015, הרי שרק המדרגה הראשונה (שווי רכישה ע 1,126,575) מגלמת מס בסך של כ- 225,295 ₪. שיעור דרמטי ביחס למצב כיום, כ- 39,427 ₪. כמובן שככל שנעלה במדרגות, כך השינוי יהיה מהותי יותר.
לפיכך, העלאת מיסים זו הינה דרמטית והשפעתה עלולה להיות משמעותית בכל הקשור לקיטון בקהל הלקוחות הפוטנציאליים של החברות, שכן מגזר שלם המציף ביקושים, עלול לקטון, מגזר שהינו לרוב בעל ההון, ובהתאם, קיטון בביקוש עלול להשפיע, עם הזמן, על מחירי הדירות וזאת ככל שקהל היעד של רוכשי הדירה הראשונה לא יצליחו למלא את הביקוש הדרוש לדירות ביזום ולעמוד במחירים שיתבקשו. אין ספק שבנגזרת זו הדירות היקרות מצויות ברמת סיכון גבוהה יותר.
יש אשר יגידו שרוכשי הדירות להשקעה "יעמיסו" עלויות אלו על השוכרים, אולם העלאה דרמטית של מיסוי לא תספק את יכולת העלאת שיעור שכר הדירה באותה מהירות אלא תמשך על פני שנים, מכל מקום, הסיכון לחברות היזמיות יגדל שכן חברות אלו נהנות בשנים האחרונות מביקושים משמעותיים וקצב מכירה גבוה שנתמך על ידי ריבית נמוכה וקהל המשקיעים בדירות.
יצויין, כי לצד החשיפה הגדולה ללחץ על מחירי הדירות, בשוק לעתים מתקיימים מנגנוני איזון, כך יתכן שלצד הלחץ שילך ויגבר בשל האטה בביקושים, יכנס מנגנון הדפנסיביות של היזמים בדמות של קיטון בהיקף התחלות הבניה, שכן יזמים ינסו להקטין את רמת חשיפתם לפרויקטים פתוחים, יתרה מכך, ככל שענף זה יתומחר כבעל סיכון גבוה יותר, כי אז מקורות המימון (בנקאיים או ציבוריים) יתכן ויתייקרו ו/או אף יפחתו. מנגנוני שוק אלו ינסו לאזן את החשיפה והסיכון ויתכן שיבלמו חלק מהשפעת הקיטון בביקוש על מחירי הדירות.
מכל מקום, תקופת אי הוודאות עד אשר יוודעו פרטי הרפורמה הסופיים, יש בה כדי לגרום לתנודתיות ואי יציבות של שוק זה. מידרוג תמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בענף זה והשפעתן על החברות.
[1] סקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש פברואר 2015 של משרד האוצר.
[2] בהתאם לאתר רשות המסים בישראל (תקנות מס רכישה).
