סיכום שנת 2016 ותחזיות לשנת 2017

18.122016

סיכום שנת 2016 ותחזיות לשנת 2017 - מידרוג
 
פיננסים
ענף הבנקאות- בטווח הזמן הקצר שימור הרווחיות נותר מאתגר. בטווח הבינוני ארוך שאלת מיליון הדולר היא מהו המודל העיסקי הדומיננטי 
הבנקים שיפרו בשנים האחרונות את פרופיל הסיכון, תוך בניית וחיזוק הכרית ההונית גם בשל דרישת סף רגולטורית וזאת בעיקר ע"י צבירת רווחים, ניהול היקף נכסי הסיכון והורדת רמות המינוף. מנגד, רווחיות המערכת אינה בולטת לטובה, נהנתה ממספר אירועים חד פעמיים ומוגבלת ע"י מבנה הוצאות קשיח, כאשר כל הבנקים נוקטים בצעדים של התייעלות תפעולית על מנת לשמר את הרווחיות בסביבה עסקית מאתגרת. למערכת המקומית מבנה מקורות יציב, מפוזר ונוח, חשיפה נמוכה יחסית לשוקי ההון ונזילות בולטת לטובה. הצריכה הפרטית היוותה מנוע הצמיחה העיקרי של המשק בשנים האחרונות, תוך שינוי מסוים במודל הצמיחה בשוק המקומי וצפויה להימשך גם בטווח הזמן הקצר. לכן אין זה מפתיע שעיקר הצמיחה בתיק האשראי, בדומה לשנים האחרונות, נבעה מהמגזר הקמעונאי (צרכני ודיור), בעידוד תנאי מימון נוחים ועל רקע סביבת הריבית הנמוכה, הצורך בהקטנת ריכוזיות תיק האשראי וההטבה הרגולטורית בדמות ההקצאה ההונית וניהול היקף נכסי הסיכון. תמהיל התיק המצרפי השתנה בשנים האחרונות לטובת המגזר הקמעונאי (אשראי קמעונאי מהווה כיום כ- 48% מסך תיק האשראי, לעומת כ- 32% בסוף שנת 2008), עם צמיחה משמעותית בתיקי האשראי לדיור ואשראי צרכני אחר ועלייה ברמת המינוף הכוללת של משקי הבית ועל כן גם ברמות הסיכון, למרות שזו עדיין בגבולות הסביר ביחס לעולם המערבי. להערכתנו, גם בשנת 2017 נראה את אותה מגמה לצד המשך גידול באשראי לעסקים קטנים ובינוניים. 
מוקד הסיכון העיקרי למערכת הינו רמת הריכוזיות (ענפית ולווים), שאף כי שופרה בשנים האחרונות, עדיין גבוהה ומגבירה את החשיפה לסיכון של הפסדים בלתי צפויים, בעיקר כאשר כריות הספיגה כנגדה אינן בולטות לטובה. בפרט, יש לציין, את החשיפה לענפי הנדל"ן המשכנתאות המהווים ביחד כ- 45% מתיק האשראי, חשיפה המועצמת בשל המתאמים החיוביים בתוכם ובניהם. כאשר האחרון נמצא בכותרות בשנים האחרונות, נוכח הגידול המהיר בתיק המשכנתאות, אשר נתמך בסביבת הריביות הנמוכה ובמקביל לשחיקה ביכולת לרכוש דירה עם עליית מחירי הדיור ובשל כך "זכה" לשורה של צעדים מאקרו יציבותיים מצד הרגולטור. להערכתנו, סיכון משמעותי לאיכות תיק המשכנתאות של הבנקים יתרחש רק במקרה שבו שיעורי האבטלה ינועו לכיוון דו ספרתי במשולב עם עלייה בסביבת הריביות, כאשר אינדיקאטור מקדים לכך יהיה דווקא שחיקה בביצועי המגזר העסקי. 
תחזית הבסיס של מידרוג לשנת 2017 מתבססת על המשך סביבה עסקית מאתגרת עם צמיחת תמ"ג מתונה (2.8%), המשך סביבת ריביות ואינפלציה נמוכות מאוד ואבטלה נמוכה ויציבה. בנוסף, תמשך התחרות מצד שוק החוב החוץ בנקאי בתיק העסקי. 
     
בהתאם להנחות לעיל, להערכתנו, צפוי לחץ מסוים על הרווחיות בשנת 2017, עם עלייה בהוצאות להפסדי אשראי לשיעור יציב יותר של כ- 0.2%-0.3% מהתיק, עלויות ליטיגציה נוספות בחלק מהבנקים, נוכח המשך הסאגה מול רשויות המס בארה"ב, כאשר הסביבה המוניטארית תיוותר מרחיבה, כאמור ותמשיך ללחוץ על המרווח הפיננסי. היעדר שליטה על חלק מההכנסות יובילו את הבנקים לנסות ולשפר את מבנה ההוצאות ע"י המשך הצגת תוכניות התייעלות תפעולית הן בכ"א (כאשר בחלק מהבנקים צפויה פרישה טבעית משמעותית בשנים הקרובות) והן בניהול נכסי הנדל"ן ומעבר לדיגיטציה מלאה או חלקית. אנו צפויים לראות המשך השקעות בחדשנות טכנולוגית בקרב הבנקים ופיתוח המודל העסקי של הבנק הדיגיטלי, כחלק הולך וגדל מהמשאבים לשימור המיצוב העסקי ושליטה במבנה ההוצאות. 
אנו צופים המשך שיפור הכרית ההונית בעיקר ע"י צבירת רווחים והמשך שימוש בכלים נוספים לניהול נכסי הסיכון ובהם עידוד סינדיקציות, מכירת תיקי אשראי לדיור ומכירת חשיפה לערבויות חוק מכר למבטחי משנה. בנוסף, תימשך הנפקת מכשירי חוב היברידיים המוכרים לצורך באזל III- שאת ניצניהם ראינו בסוף שנת 2015. מנגד, שיעורי הדיבידנדים יעלו ביחס לעבר, אולם אלו צפויים להיוותר מתונים, להערכתנו.
בטווח הזמן הבינוני- ארוך עשויה התחרות במערכת להתגבר, בעיקר בתחום האשראי הקמעונאי עם הקמת בסיס נתונים לדירוג אשראי צרכני והנמכת חסמי הכניסה באמצעות רפורמות תחרותיות שונות, לרבות הגדלת היצע האשראי הקמעונאי מצד שחקנים חדשים, בינוניים וקטנים. עדיין קיימת אי וודאות גבוהה לגבי מידת ההצלחה של מהלכים אלו, השפעתם על מבנה ורמת התחרות, ובפרט מכירת חברות כרטיסי האשראי שבידי שני הבנקים הגדולים. תנאי מפתח להגברת התחרות להערכתנו הינו מבנה ועלות המקורות של הגופים החדשים שבהיעדר יכולת אמיתית להתחרות בעלויות הגיוס רק יחזקו עוד יותר את הבנקים הגדולים במערכת. מחולל התחרות העיקרי, להערכתנו בעתיד בכלל יהיה החדשנות (פינטק וכו'), כאשר בנקים שלא יתאימו את המודל העסקי עשויים לחוות שחיקה משמעותית בפרופיל העסקי.  
 
ענף הביטוח- על מטוטלת שבין רגולציה לעקום הריביות- לא צריך להמציא תרחיש קיצון הוא כבר כאן 
חברות הביטוח חוות בשנים האחרונות תרחיש קיצון מתגלגל בעל שני וקטורים עיקריים המשפיעים לשלילה על פעילות ותוצאות החברות בענף.
השחיקה המתמשכת בעקום הריבית והתייצבות הריבית על רמה נמוכה היסטורית פוגמת הן בתשואה המושגת עבור הלקוחות וכנגזר משפיעה על יכולת החברות לגבות דמי ניהול משתנים והן על רווחי החברות עצמן ופוטנציאל התשואה מתיק הנוסטרו, כאשר במקביל חל גידול משמעותי בהיקף ההתחייבויות הביטוחיות ובפרט בתחום ביטוחי החיים, המאופיינים במח"מ ארוך. שחיקה זו ברווחיות, המושפעת גם משוק הון תנודתי והיעדר רווחיות חיתומית משמעותית בחלק מקווי העסקים עלולה לשנות את פרופיל הסיכון של החברות בענף בחיפוש אחר תשואה, כאשר נקודת האור המרכזית היא שלריבית אין עוד הרבה לאן לרדת, כנראה? 
הפקטור השני הינו חשיפת הענף לרגולציה מעודדת תחרות במקטעים מסוימים, אשר פועלת להקטנת חסמי כניסה ומעבר בחלק מקווי העסקים גם ע"י הפיכת חלק מהמוצרים לאחידים וכנגזר מכך ללחוץ את המחירים והרווחים. כאשר, גם בצד היציבותי שלה חלק מחברות הביטוח אינן רוות נחת ובפרט השפעת דרקטיבת סולבנסי 2, למרות הקלה משמעותית באבני הדרך לישומה, אשר משתנה מחברה לחברה, כתלות בתמהיל העסקים. ככלל יישום הדירקטיבה צפוי להמשיך ולשפר את תהליכי ניהול הסיכונים בענף ולתמוך בשיפור פרופיל הסיכון של החברות לאורך זמן ובמדידת ההון הכלכלי, למרות שיהפוך תנודתי יותר. 
אולם, בטווח הזמן הקצר והבינוני הגירעון בהון בחלק מהחברות עלול לפגום בגמישותן העסקית ותחת לחץ זמן מסוים וללחוץ עוד את הרווחיות. להערכתנו, לכל החברות בענף כלים מספקים לעמידה ביחס ההון הנדרש בסוף שנת 2018 ובהם: הנפקת חוב נחות, שימוש במבטחי משנה, שינוי תמהיל ההשקעות ותמהיל העסקים ופעילות גידור פיננסית בנוסף, לבניית ההון מרווחים שוטפים, אשר רמת ודאותן ירדה, כאמור והיעדר חלוקת דיבידנד, כאשר האחרונים אינם מבשרים טובות גם למחירי המניות. 
להלן גרף של מכפילי ההון והרווח המצרפי של ששת חברות הביטוח בעלות שווי השוק הגבוה ביותר

 
מקורות: נתוני הבורסה ועיבודי מידרוג
 
להערכתנו גם שנת 2017 תאופיין בסביבה עסקית מאתגרת, נוכח צפי להמשך סביבת ריבית נמוכה לצד תשואות תנודתיות בשוק ההון ולאור התגברות צפויה בתחרות המעודדת גם על ידי הרגולטור בחלק מתחומי הפעילות. כאשר, השפעות סולבנסי 2 ביחד עם רפורמות בענפי הביטוח האלמנטרי והבריאות יובילו להתגברות התחרות בענפים אלה, כאשר מבנה ההוצאות בחלק גדול מהחברות פוגם ביכולת ההתמודדות על אתגרי הסביבה העסקית. להערכתנו, הפרמיות הענפיות אינן צפויות לצמוח בקצב השונה מהותית מקצב צמיחת התמ"ג, אולם שיעורי הרווחיות יושפעו לשלילה גם בשנת 2017 בגין הסביבה העסקית המאתגרת, כאשר היעדר יכולת לייצר רווחיות חיתומית משמעותית תמשיך להעיב על חלק גדול מהשחקנים בענף. בנוסף, אנו צופים המשך ירידת דמי הניהול בביטוחי המנהלים, הפנסיה והגמל כתוצאה מתמורות רגולטוריות כגון "קרן ברירת מחדל", רפורמת ניוד פנסיונרים, חשבונות מוקפאים ועוד, אשר להערכתנו לא תפוצה במלואה על ידי הגידול בנכסים המנוהלים והרווחיות בענפי הפנסיה והגמל צפויה להמשיך להישחק ולפגום ביכולת יצור הרווחים ובבניית הכרית ההונית בחלק מהחברות בענף. בהיבט תמהיל ההשקעות נמשיך לראות השקעות הולכות וגוברות בנכסים שאינם סחירים, כגון נדל"ן, קרנות PE, תשתיות והמשך חשיפה לתיקי משכנתאות בנקאיים, אשר ברמה המשקית מגדילה את הסיכון הסיסטמתי למערכת הפיננסית (ביחד עם אישור הפיקוח על הבנקים להגדיל את ההחזקות בהון הבנקים והמשך הנפקות COCOs צפויות).      
 
חברות מימון חוץ בנקאיות: קידום אלטרנטיבה ראויה לאשראי מהמערכת הבנקאית
 
על רקע דומיננטיות המערכת הבנקאית בתחום האשראי, באוקטובר 2015 אושרה הצעת תיקון חוק הבנקאות. התיקון מקנה לתאגידים שאינם בנקים אפשרות לגייס תעודות התחייבות מהציבור ולעסוק במתן אשראי במקביל. בעוד שמרבית מהגופים בירכו על התיקון, קריאותיו של בנק ישראל לדחיית התיקון עלו פעם אחר פעם. להערכת בנק ישראל, שינוי החוק, בטרם הקמת רשות פיקוח, מסכן את יציבות המשק ומעודד שיווק אגרסיבי למשקי הבית אשר ברובם נטולי אוריינות פיננסית. התומכים מציינים כי המהלך משחרר את חברות המימון החוץ בנקאי מתלותן הבלעדית באשראי בנקאי. תלות זו מאפשרת למערכת הבנקאית לקבוע את עלות המקורות לחברות הללו ובכך, למנוע אלטרנטיבה ראויה בתחרות על מתן האשראי למשקי הבית, לעסקים קטנים ובינוניים. בהתאם לנתוני מידרוג, ברבעון השני לשנת 2016, המערכת הבנקאית מימנה כ-85% מפעילות חברות המימון החוץ-בנקאי. שיעור זה עמד על כ-92%, טרם הנפקת הנע"מ והאג"ח של קבוצת אחים נאוי בע"מ. בנוסף, אחוז ניכר מהתפלגות המוצגת הינו אשראי בנקאי קצר מועד. במרבית המקרים, האשראי הבנקאי הוא למעשה מסגרות On-Call, הניתנת לביטול בהתראה קצרה ולכן, מחזקת את תלות חברות המימון החוץ-בנקאי. להערכת מידרוג, תיקון החוק, בשילוב עם הסדרת שוק האיגוח העומדת על הפרק, מהווה צעד חיובי בעל פוטנציאל לשיפור הקצאת ההון במשק. שילובם של הגופים המוסדיים במקורות המימון מאפשר את צמיחת הענף ומעודד את התחרות על מתן האשראי. בנוסף, גיוון מקורות המימון מחזק את גמישותן הפיננסית של חברות אלה, ומפחית מסיכון הנזילות, נוכח פער המח"מ הנובע מפעילותן במתן אשראי לז"א, ממקורות האשראי העומדים לרשותן. להערכתנו , במקביל להקמת גוף פיקוח ייעודי, לתיקון החוק יש פוטנציאל להגברת רמת השקיפות וחיזוק תדמית הענף בציבור. עם זאת, ללא אסדרה הולמת, התיקון עלול להוביל לנזק ענפי הגדול מהפוטנציאל לפיתוח התחרות הענפית, ובפרט לערעור האמון בחברות הללו. פגיעה שכזו, עלולה להקשות על יכולת גיוס חובות חדשים ולהגביר את סיכון הנזילות בקשר עם מחזורן. כשנה לאחר התיקון, אנו עדים להתעוררות הפעילים בענף המעוניינים בשינוי תמהיל מקורותיהם וחיזוק פעילותם כאלטרנטיבה ראויה למערכת הבנקאית. להערכתנו, פוטנציאל הנפקות האג"ח והנע"מ בקרב חברות המימון החוץ-בנקאי עומד על כ-5.5 מיליארד ₪, ומהווה שוק פוטנציאלי לתשואות עודפות, לגיוון תיק ההשקעות עבור המוסדיים ושאר הפעילים בשוק ההון.
 
 
 
 
 
נדל"ן
גיוסי חוב: 
שנת 2016 מסתמנת אף היא כשנת שיא בגיוס אג"ח על ידי חברות נדל"ן, שנת 2017 צפויה לפחות להיות דומה וזאת על רקע מחירי הגיוס הנמוכים וחזרתן של חברות זרות חדשות לשוק.
סך גיוסי חברות הנדל"ן מתחילת שנת 2016, נכון לסוף חודש אוקטובר, עמד על כ- 19 מיליארד ₪, המעיד על פוטנציאל גיוס בהיקף דומה לשנת 2015 אשר עמד על כ- 20 מיליארד ₪ וזאת לאור הגיוסים שנערכו בנובמבר, כגון זראסאי וגיוסי חברות נוספות אשר מצויים בקנה.
  
 
תחילת שנת 2016 הייתה המשך של הצלחת גל הנפקות החברות הזרות משנת 2015, כך שברבעון הראשון הנפיקו חברות כגון KBS 
ו– Delsha. יצוין כי, החל ממרץ 2016 לא התקיימו גיוסי אג"ח של חברות זרות חדשות. מספר חברות חדשות אשר החלו בתהליכי הנפקה, לא השלימו את תהליכי ההנפקה. עם זאת, כיום אנו רואים חזרה של אותן חברות אשר הקפיאו את תהליכי הנפקתן וכן חברות חדשות נוספות אשר כבר מצויות בתהליכים מתקדמים לקראת הנפקה, זאת על רקע שיפור התשואות של החברות המקומיות וכן על רקע גיוסי חוב על ידי החברות הזרות הוותיקות אשר מגייסות בריבית נוחה עבורן. 
 
הריבית הנמוכה הובילה להנפקות בעלות מח"מ ארוך וריבית הנפקות נמוכה על פני ההיסטוריה.
 
שנת 2016 היוותה המשך מגמה לריביות גיוס אטרקטיביות לחברות הנדל"ן תוך הארכת מח"מ הגיוסים, הריבית הנמוכה אף הובילה להמשך העדפת גיוס באפיקים שקליים לא צמודים.
 
 
 
 תחזית:  אנו צופים להמשך גל הגיוסים לאור תשואות הגיוס הנמוכות על רקע הביקושים הערים, בעיקר באפיק השקלי, כך גם להערכתו יגבר חלק ניכר מהגיוסים לצורכי פעילות שוטפת מעבר לצורכי מחזור חוב. כן אנו צופים גל נוסף של חברות זרות חדשות אשר ינסו לגייס אג"ח בשוק הישראלי, בהיקפים גבוהים יותר משנת 2015. 
 
מגמות בתחומי נדל"ן בישראל: 
מגורים: 
הממשלה פועלת באופן נחוש למצוא פתרונות לעליית מחירי הדיור. אולם הפתרונות אינם פתרונות קסם מיידים, אלא כדרך אופיו של ענף הנדל"ן, שינויים עורכים זמן עד אשר ישפיעו על השוק. כרגע השוק מתנהל בעיקר על פי סנטימנטים רגעיים המבטאים חששות של קהל הציבור השונה, אם משקיעים או רוכשי דירות לשימוש עצמי. עליית הריבית למשכנתאות היא גורם חשוב ביכולת הצרכן לרכוש דירות, אנו עדים לתקופה של למעלה משנה של עלייה מתמדת בריבית המשכנתאות אולם טרם הגענו לנקודת "שובר השיוויון" שכן עדין ריבית המשכנתאות הינה אטרקטיבית ברמה היסטורית.
תחום הדיור למשתכן משפיע רק ברמה נקודתית ולא מעבר לכך ועדין חווה חבלי לידה המתבטאים בביטולי מכרזים, או אף, בחלק מהמכרזים שהתקיימו הציבור מדיר את רגליו דבר המתבטא בביטולים רבים של הזוכים. יתרה מכך, קיים חשש מאפקט "דיור לשיכון" – פרויקטים שאיכותם תהא נמוכה ביחס לפרויקטים מקבילים ויובילו עם הזמן להיווצרות שיכונים חדשים כדוגמת אלו שכבר קיימם, אותם אנו מנסים כיום להפוך לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. במסגרת מכרזים אלו או רואים סיכון גדול יותר ליזמים וזאת לאור הרווחיות הנמוכה וחוסר היכולת של היזם לשנות את מחירי המכירה אל מול החשיפה של עלייה בעלויות הבניה ופרויקטים אלו יותר מתאימים לחברות ביצוע וקבלנות מאשר לחברות היזמיות. השפעת פרויקטים אלו תתבטא רק עם הזמן וכפופה לכך שערוץ זה יימשך לאורך זמן חלק מרכזי משיווק הקרקעות.
במסגרת הנפקות הנדל"ן ביזום למגורים, אנו רואים נגישות גבוהה של חברות אלו לשוק ההון והריבית של הסדרות החדשות שהונפקו נמוכה יחסית לשנת 2015, במיוחד בולט הסגמנט של חברות שאינן מדורגות אשר זוכות לריביות נמוכות יחסית בסדרות חדשות לעומת שנת 2015, ירידה העולה על- 2% ברמה משוקללת, אולם יצויין, כי חלק מהשיפור בריבית נובע מגיוס במח"מ קצר יותר.
 
 
 
תחזית: 
- המשך לחץ הממשלה בניסיון להורדת מחירים לא צפוי להוביל בזמן הקרוב לירידת מחירים רוחבית, שכן הביקוש גובר על ההיצע. עוד רבה הדרך של תוכנית "מחיר למשתכן" בטרם תוביל לשינוי משמעותי וכרגע השפעתה הינה בעיקר נקודתית.
- להערכתנו, הדרת רגליהם של המשקיעים מתחום זה לא תוביל לירידת המחירים, השוק לא יוצף במשקיעי דירה שלישית ומעלה שיעמידו את דירותיהם למכירה, אלא עם הזמן תוביל להעלאת מחירי השכירות על מנת לגשר על פער המסים.
- עליית ריבית המשכנתאות היא הגורם המשמעותי ביותר שעלול להשפיע על מחירי הדיור בטווח המהיר יחסית, אולם הריבית עדין הינה ברמה אטרקטיבית מכדי להשפיע על הרוכשים.
משרדים: 
על אף החששות ששררו לגבי היצע הפרויקטים בבניה בהיקפים משמעותיים ששווק לשוק (מגדל אטריום, שרונה עזריאלי), בעיקר במרכז, שטחים אלו "נבלעים" על ידי השוכרים. חלק גדול מהשוכרים הינם שוכרים אשר מעתיקים את מקום פעילותם לבניינים החדשים ומותירים בנינים ותיקים להתמודד מול ההיצע החדש, ההצלחה בשיווק ההיצע החדש אף עודדה את היזמים לקדם פרויקטים נוספים באזור המרכז, כגון פרויקט "תוצרת הארץ" של חברות אמות וגב-ים, פרויקט שרונה של חברות אפריקה נכסים ומליסרון ועוד.
מחירי השכירות נותרו יציבים למעט הרצליה פיתוח בהם קיימת עליה עקבית במחירי השכירות.
תחזית: יציבות במחירי השכירות והתפוסה בנכסים הותיקים בעלי מיצוב ומיקום אסטרטגי, לחץ מטה על דמי שכירות בנכסים ותיקים ולא משופצים באזור המרכז אשר סובלים בתחרות מול ההיצע החדש וחשיפה לירידה בתפוסה בבניינים אלו.
מסחר:
שנה בראי המסחר און-ליין
שנת 2016 מסתמנת כשנה בה החליטו בעלי הקניונים המרכזיים לשלב אסטרטגיות עם הרכישות ברשת -תחום ה- ecommerce, שכן תחום זה מהווה גורם תחרותי שהולך ומתפתח בעולם וכבר נותן אותותיו גם בתחום המסחר בישראל. כך קבוצת עזריאלי רכשה את אתר Buy 2 והקמת אתר מקוון על ידי ביג.
מחירי השכירות הינם גבוהים ברמה היסטורית וקיימת מגמת גידול בהיקף שטחי המסחר, על אף ההאטה בצמיחה של מדינת ישראל, מנתוני החברות טרם מבחינים בסימני משבר ברמת הפידיונות של החנויות, אף שנושא זה "מבעבע מתחת למים". 

תחזית: התחרות מול רכישות באינטרנט, אף שתגבר, טרם תיתן אותותיה במהלך השנה הקרובה. יחד עם זאת, עלול להיווצר לחץ על מחירי השכירות, בעיקר באזור המרכז, בשל ירידה בהיקפי הפידיון והיצע נוסף של שטחי מסחר, בעיקר באזור המרכז, שם מתבצעת עיקר הבניה והגידול הצפוי של שטחי מסחר המתחרים זה בזה. 
 
שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל
עליית מחירי הדיור הינה אחד האתגרים המרכזיים הניצבים בפני מקבלי ההחלטות במדינה. עלייה זו נובעת מהשפעות תומכות בצד הביקוש ובצד ההיצע, כאשר השלכותיה ניכרות גם בשוק הדירות להשכרה. כחלק ממדיניות אסטרטגית של המדינה לקידום דיור להשכרה ארוכת טווח, הוחלט להקים חברה ממשלתית לדיור והשכרה (להלן: "דירה להשכיר"), במטרה לספק מענה למי שידו אינה משגת או למי שאינו מעוניין להשקיע ברכישת דירה, תוך יצירת יציבות וודאות לשוכר. במסגרת התכנית, היזמים מתחייבים להשכיר את הדירות ל-20 שנים בשכ"ד מפוקח, ולאחר מכן, רשאים למכור את הדירות במחירי שוק. 25% מהדירות בכל פרויקט מושכרות לזכאים בכפוף לקריטריונים מוגדרים, במחיר המופחת ב-20% משכ"ד בשוק החופשי, בעוד שיתר הדירות מושכרות לכלל האוכלוסייה במחירי שוק (לתקופה מקסימאלית של 10 שנים). 
מתוך ראיה כי קידום דיור להשכרה ארוכת טווח מהווה יעד אסטרטגי, המדינה מעניקה ליזמים רשתות ביטחון, כגון הגנה מפני עליית ריבית במהלך הקמת הפרויקטים והבטחת שכ"ד מינימאלי. עם זאת, תרחישי עליית ריבית וירידה במחירי הדיור עלולים להביא לשחיקה ברווחי היזמים ולפגוע בכדאיות הפרויקטים, המאופיינים בתשואות נמוכות ביחס למקובל בענף. לאור זאת, נדרשים היזמים למימון אגרסיבי, בעוד שדירה להשכיר נדרשת לשווק מכרזים משולבים (בנייה לשכירות ארוכת טווח, לצד בנייה למכירה בשוק החופשי), לשם הגדלת אטרקטיביות הפרויקטים. כיום, ארבעה פרויקטים נמצאים בשלבי ביצוע וכוללים למעלה מ-1,000 יח"ד- בהרצליה, רמת השרון, חיפה ותל אביב. מכרז נוסף נסגר לאחרונה בירושלים. הפרויקטים שהוזכרו צפויים להסתיים עד לשנת 2020, כאשר פרויקטים נוספים מתוכננים בראשון לציון, ירושלים, קריית ביאליק, קריית גת ואשקלון. בנוסף, קיימות תכניות מאושרות להקמת שכונות מגורים בשוהם ובגן יבנה, וכן תכניות בשלבי תכנון בתל אביב (שני פרויקטים) ובאור יהודה. להלן תחזית גמר בניית יח"ד המוזכרות לעיל:
 
  
 
* פרויקטים בשלב תכנון/שיווק. הנחות המוצא הן כי כלל הדירות בפרויקטים ייועדו לשכירות ארוכת טווח וכי 25% מכלל הדירות יוקצו לשכירות במחיר מוזל. נתונים: דירה להשכיר, עיבוד מידרוג.
 
בעוד שבישראל נעשים צעדים ראשונים ליצירת שוק קונצרני לשכירות ארוכת טווח, בקרב מדינות רבות מדובר בשוק ותיק, הכולל מערכת חוקים לאסדרה ופיקוח, כחלק מתכנית סיוע חברתית ו/או כתולדה ממדיניות ממשלתית. במדינות כמו גרמניה, אוסטריה, הולנד ושוויץ, שכירות פרטית נחשבת לחלופת דיור בטוחה לטווח ארוך, המתאפיינת בהגנה חוזית ופיקוח שכ"ד, לצד תמריצי מס משמעותיים לעידוד בנייה לשכירות. לפיכך, שיעור המתגוררים בשכירות במדינות הללו, הינו מהגבוהים בקרב מדינות ה-OECD. מנתוני הלמ"ס לשנת 2014,
כ-28% ממשקי הבית בישראל אינם מחזיקים בדירה, לעומת כ-72% שמחזיקים בדירה אחת לפחות. כמו כן, בהשוואה ליתר המדינות המפותחות, ישראל מדורגת במקום הלפני אחרון בהיבטי הרגולציה על שוק השכירות. 
 
להלן השוואה בינ"ל של התפלגות המתגוררים בשכירות ובבעלות: