Sector Comment שינוי אפשרי בחוק הדיור המוגן הינו בעל השפעה שלילית על החברות הפועלות בענף הדיור המוגן בישראל

10.022016
 
אנה אייזנברג – בן לולו, אנליסטית בכירה 
annaa@midroog.co.il
 
רן גולדשטיין, עו"ד- חשבונאי, סמנכ"ל (ראש תחום נדל"ן)
rang@midroog.co.il
 
בשנת 2102 נחקק חוק הדיור המוגן (להלן: "החוק"),  אשר מקנה מסגרת לרגולציה של הענף. לשון החוק מסבירה, בין היתר, את האישורים הנדרשים לשם הפעלת נכס של דיור מוגן ואת סעיפי ההתקשרות שבין החברה לדייר. בנוסף לכך, החוק נועד להבטיח את כספי פיקדונות הדיירים במצב של חדלות פירעון וחוסר יכולת של החברה להשיב לדיירים את כספי הפיקדון. בהתאם לחוק, נכון למועד הדו"ח, לחברת הדיור המוגן קיימת בחירה מבין ארבע חלופות לצורך העמדת בטוחה להחזרת דמי הפיקדון:1-מתן ערבות בנקאית בגובה סכום הפיקדון  2- ביטוח כספי הדייר, כאשר הדייר יצוין כמוטב בלתי חוזר בחוזה הביטוח ודמי הביטוח ישולמו מראש 3- הפקדה של 40% מהפיקדון אצל נאמן ו- 4-רישום משכנתא בדרגה ראשונה על המקרקעין (בגין יחידת הדיור) לטובת הדייר. העלויות הכרוכות במתן הבטוחה יתחלקו בין החברה לבין הדייר, כאשר החברה תישא בשיעור של 20% והדייר בשיעור של 80%. 
 
ביום 03.02.2016, אושרה בהצבעה בכנסת בקריאה טרומית, הצעת חוק פרטית לתיקון סעיף הבטוחות בחוק. בהתאם להצעת החוק, סעיף הבטוחות, שעל מפעיל בית הדיור המוגן להעמיד להבטחת כספי הפיקדון של דיירי הדיור המוגן ישונה כך שלא תחול החלופה של רישום משכנתא בדרגה ראשונה לטובת הדיירים ו/או הפקדה של 40% מהפיקדון אצל נאמן, אלא מתן ערבות בנקאית או ביטוח של כספי הפיקדון. כמו כן, העלויות הכרוכות במתן הבטוחות יושתו באופן מלא על מפעיל בית הדיור המוגן. יצוין, כי נכון לרגע זה, לא קיימת אפשרות לביצוע ביטוח של הפיקדונות ועל כן החלופה האלטרנטיבית הינה העמדת ערבות בנקאית בלבד, ככל שהצעת החוק תאושר. להערכת מידרוג, שינוי זה עלול להוות שינוי מהותי ברגולציה החלה בענף זה וישפיע לשלילה על רמת הדירוג של החברות הפועלות בתחום זה. יתכן כי מפעילי בתי הדיור המוגן, לא נערכו לחלופה זו, אלא ביצעו תהליכים משפטיים על מנת לקיים את החלופה של העמדת משכנתא ראשונה לטובת הדיירים. כמו כן, הצעת החוק, ככל שתאושר עלולה להשפיע על תזרימי המזומנים של החברות הפועלות בענף זה. שכן,  מלבד היות העמדת ערבות בנקאית בעלת עלות כספית תזרימית שוטפת, חלופה זו טרם נבחנה, ויתכן ויקבעו תנאים נוספים לצורך העמדתה – כגון פיקדונות כספיים וכדומה, אשר לאור המודל העסקי הנהוג כיום בענף קיימת סבירות שיהיו מאתגרים לחברות. מלבד זאת, היות ומדובר בהיקף משמעותי של ערבויות בנקאיות שיידרש להעמיד לכלל החברות שפועלות בענף הדיור המוגן בישראל, כי אז, יש לבחון את יכולת המוסדות הרלבנטיים להעמדת ערבויות בהיקפים אלו, נושא שטרם נבחן. 
 
יש לציין, כי הצעת החוק הינה הצעת חוק פרטית שאושרה בקריאה טרומית ובטרם הבאתה להצבעה בקריאה ראשונה בכנסת, היא תוחזר לדיון בוועדות השונות לענייני חקיקה. נכון למועד הדו"ח, לא ניתן להעריך את הסיכוי לאישור הצעת החוק  ואת הנוסח הסופי של החוק ככל שיאושר. מידרוג תמשיך לבחון את תהליכי החקיקה של הצעת החוק והשפעתם על דירוג החברות המדורגות בענף. 
 
חברות מדורגות
חברת מגדלי הים התיכון בע"מ  – סדרות א' ו-ב'
אחוזת בית רעננה-דיור מוגן בע"מ- סדרה א' 
 
 
© כל הזכויות שמורות לחב' מידרוג בע"מ (להלן: "מידרוג").
מסמך זה לרבות פסקה זו כולל זכויות יוצרים של מידרוג והינו מוגן על ידי זכויות יוצרים ודיני הקניין הרוחני.

אין להעתיק מסמך זה או בכל דרך אחרת לסרוק, לשכתב, להפיץ, להעביר, לשכפל, להציג, לתרגם או לשמור אותו לשימוש נוסף למטרה כלשהי, באופן שלם או חלקי, בכל צורה, אופן או בכל אמצעי, ללא הסכמה של מידרוג מראש ובכתב.
אזהרה הנוגעת למגבלות הדירוג ולסיכוני הסתמכות על דירוג וכן אזהרות והסתייגויות בנוגע לפעילות של מידרוג בע"מ ולמידע המופיע באתר האינטרנט שלה.

דירוגים ו/או פרסומים שהונפקו על ידי מידרוג הנם או שהם כוללים חוות דעת סובייקטיביות של מידרוג ביחס לסיכון האשראי היחסי העתידי של ישויות, התחייבויות אשראי, חובות ו/או מכשירים פיננסיים דמויי חוב, 
נכון למועד פרסומם וכל עוד מידרוג לא שינתה את הדירוג או הפסיקה אותו. פרסומי מידרוג יכולים לכלול גם הערכות המבוססות על מודלים כמותיים של סיכוני אשראי וכן חוות דעת נלוות. דירוגי מידרוג ופרסומיה אינם מהווים הצהרה בדבר נכונותן של עובדות במועד הפרסום או בכלל. 
מידרוג עושה שימוש בסולמות דירוג לשם מתן חוות דעתה בהתאם להגדרות המפורטות בסולם עצמו. הבחירה בסימול כמשקף את דעתה של מידרוג ביחס לסיכון אשראי משקפת אך ורק הערכה יחסית של סיכון זה. הדירוגים שמנפיקה מידרוג הינם לפי סולם מקומי וככאלה הם מהווים חוות דעת ביחס לסיכוני אשראי של מנפיקים וכן של התחייבות פיננסיות בישראל. 
דירוגים לפי סולם מקומי אינם מיועדים להשוואה בין מדינות אלא מתייחסים לסיכון אשראי יחסי במדינה מסוימת.

מידרוג מגדירה סיכון אשראי כסיכון לפיו ישות עלולה שלא לעמוד בהתחייבויותיה הפיננסיות החוזיות במועד וכן ההפסד הכספי המשוער במקרה של כשל פירעון. דירוגי מידרוג אינם מתייחסים לכל סיכון אחר, כגון סיכון המתייחס לנזילות, לערך השוק, לשינויים בשערי ריבית, לתנודתיות מחירים או לכל גורם אחר המשפיע על שוק ההון.
הדירוגים המונפקים על ידי מידרוג ו/או פרסומיה אינם מהווים המלצה לרכישה, החזקה ו/או מכירה של אגרות חוב ו/או מכשירים פיננסיים אחרים ו/או כל השקעה אחרת ו/או להימנעות מכל אחת מפעולות אלו. 

הדירוגים המונפקים על ידי מידרוג ו/או פרסומיה אף אינם מהווים ייעוץ השקעות או ייעוץ פיננסי, וכן אין בהם משום התייחסות להתאמה של השקעה מסוימת למשקיע מסוים. מידרוג מנפיקה דירוגים תחת ההנחה שכל העושה שימוש במידע המפורט בהם ובדירוגים, 
ינקוט זהירות ראויה ויבצע את ההערכות שלו (בעצמו ו/או באמצעות אנשי מקצוע המוסמכים לכך) בדבר הכדאיות של כל השקעה בכל נכס פיננסי שהוא שוקל לרכוש, להחזיק או למכור. כל משקיע צריך להסתייע בייעוץ מקצועי בקשר עם השקעותיו, עם הדין החל על ענייניו ו/או עם כל עניין מקצועי אחר.

מידרוג איננה מעניקה שום אחריות, מפורשת או משתמעת, ביחס לדיוק, להיותו מתאים למועד מסוים, לשלמותו, לסחירותו או להתאמה לכל מטרה שהיא של כל דירוג או חוות דעת אחרת או מידע שנמסר או נוצר על ידי מידרוג בכל דרך ואופן שהוא.
דירוגי מידרוג ופרסומיה אינם מיועדים לשימוש של משקיעים פרטיים ויהיה זה בלתי אחראי ובלתי הולם למשקיע פרטי לעשות שימוש בדירוגים של מידרוג או בפרסומיה בקבלתה של החלטת השקעה על ידו. בכל מקרה של ספק, מן הראוי שיתייעץ עם יועץ פיננסי או מקצועי אחר. 
כל המידע הכלול בדירוגים של מידרוג ו/או בפרסומיה ואשר עליו היא הסתמכה (להלן: "המידע"), נמסר למידרוג על ידי מקורות מידע (לרבות הישות המדורגת) הנחשבים בעיניה לאמינים. מידרוג איננה אחראית לנכונותו של המידע והוא מובא כפי שהוא נמסר על ידי אותם מקורות מידע. מידרוג נוקטת באמצעים סבירים, למיטב הבנתה, כדי שהמידע יהיה באיכות ובהיקף מספקים וממקורות הנחשבים בעיניה לאמינים לרבות מידע שהתקבל מצדדים שלישיים בלתי תלויים, אם וככל שהדבר מתאים. יחד עם זאת, מידרוג איננה גוף המבצע ביקורת ולכן היא איננה יכולה לאמת או לתקף את המידע. 
האמור בפרסומיה של מידרוג, למעט כאלה שהוגדרו על ידה במפורש כמתודולוגיות, אינם מהווים חלק ממתודולוגיה על פיה עובדת מידרוג. מידרוג רשאית לסטות מן האמור בכל פרסום כזה, בכל עת.

בכפוף לאמור בכל דין, מידרוג, הדירקטורים שלה, נושאי המשרה שלה, עובדיה ו/או כל מי מטעמה שיהיה מעורב בדירוג, לא יהיו אחראים מכוח הדין כלפי כל אדם ו/או ישות, בגין כל נזק ו/או אובדן ו/או הפסד, כספי או אחר, ישיר, עקיף, מיוחד, תוצאתי או קשור, אשר נגרם באופן כלשהו או בקשר למידע או לדירוג או להליך הדירוג, 
לרבות בשל אי מתן דירוג, גם אם נמסרה להם או למי מטעמם הודעה מראש בדבר האפשרות להתרחשותו של נזק או אובדן או הפסד כאמור לעיל, לרבות, אך לא רק, בגין: (א) כל אובדן רווחים, בהווה או בעתיד, לרבות אובדן הזדמנויות השקעה אחרות; (ב) כל הפסד ו/או אובדן ו/או נזק שנגרם כתוצאה מהחזקה ו/או רכישה ו/או מכירה של מכשיר פיננסי, 
בין אם הוא היה נשוא דירוג שהונפק על ידי מידרוג ובין אם לאו; (ג) כל הפסד ו/או אובדן ו/או נזק, אשר נגרמו בקשר לנכס פיננסי מסוים, בין השאר אך לא רק, כתוצאה או בקשר עם רשלנות (להוציא מרמה, פעולה בזדון או כל פעולה אחרת שהדין אינו מתיר לפטור מאחריות בגינה), מצדם של דירקטורים, נושאי משרה, עובדים ו/או כל מי שפועל מטעמה של מידרוג, בין במעשה ובין במחדל.
מידרוג מקיימת מדיניות ונהלים ביחס לעצמאות הדירוג ותהליכי הדירוג. 

דירוג שהונפק על ידי מידרוג עשוי להשתנות כתוצאה משינויים במידע שעליו התבסס הדירוג ו/או כתוצאה מקבלת מידע חדש ו/או מכל סיבה אחרת. עדכונים ו/או שינויים בדירוגים מופיעים באתר האינטרנט של מידרוג שכתובתו: http://www.midroog.co.il.

image description

הורד קובץ

close

מידרוג UpDate

אני רוצה לקבל ממידרוג עדכונים שוטפים על שוק ההון הישראלי
להרשמה