השפעת הרפורמות המוצעות על תחום היזום למגורים-Sector Comment

02.042014אנשי קשר:
אילון גרפונקל - עו"ד, רו"ח, ראש צוות
eylong@midroog.co.il

רן גולדשטיין, עו"ד חשבונאי –סמנכ"ל (ראש תחום נדל"ן)
rang@midroog.co.il


השפעת הרפורמות המוצעות על תחום יזום המגורים
הממשלה הציגה לאחרונה פעילות נחושה במטרה להביא להורדת מחירי הדיור באופן מיידי. פעילותה מתמקדת בשני ערוצים נפרדים, קביעת שיעור מע"מ בשיעור אפס (0) לרוכשי דירות תחת מגבלות מסויימות (הצעה אשר עברה אישור קבינט) וכן קביעת מכרזי "מחיר מטרה", אשר הועברה לצוות בחינה לקביעת קריטריונים.
ישנם הרבה סימני שאלה לגבי היישום הלכה למעשה בשטח, ככל ששתי החלטות אלו יעברו את הליכי הרגולציה בהתאם למתכונתן המוצעת. 
יצויין, כי אף ששתי ההוראות הינן אמורות לטפל ביוקר מחירי הדיור, שתיהן עוסקות בנגזרות שונות – האחת – שיעור מע"מ אפס – עוסקת בביקוש, בעוד קביעת "מחיר מטרה" – עוסקת בהיצע.
יובהר, כי טרם ברורים הקריטריונים שייקבעו ברפורמות אלו והתייחסותנו הינה בהתאם לידוע כרגע.
אנו צופים, כי רפורמת מע"מ אפס תשפיע בטווח הקצר על חברות היזום להן פרויקטים בביצוע במחירי המכירה נמוכים מ- 1.6 מיליון ₪ ליח"ד. להערכתנו, היות ומרבית הקרקעות שנקנו בשנים האחרונות היו, יחסית במחירים גבוהים, ההיצע המיידי ליח"ד בפלח זה, המצויות בשיווק על ידי החברות הציבוריות, אינו גבוה. יחד עם זאת, תתכן השפעה מהותית יותר בטווח הארוך וזאת באמצעות שינוי תמהיל הפרוייקטים – מעבר לדירות קטנות יותר ובעלות בניה נמוכה יותר אשר באמצעות הורדת מפרט הדירה.  
רפורמת "מחיר למטרה" – כאמור, מטפלת בצד ההיצע –אף שהקריטריונים אינם ברורים נכון לרגע זה - כבר כעת ניתן לומר שהשפעתה הרוחבית על השוק תלויה במספר גורמי מפתח, וביניהם -  היקף המכרזים, מיקום הקרקעות, כל אלו יקבעו האם כוחות השוק יובילו לירידה המצופה. בנגזרת זו, להערכתנו, תהיה השפעה ודאית על איכות הבניה, אשר תוביל להוזלת עלויות – הפחתת סטנדרט בניה ויתכן אף פיקוח, אפקטים שלא יהיו חיוביים לרוכשים. בנוסף, ככל שהיקף השיווק יהיה מהותי ובאזורי ביקוש, יכול להיווצר לחץ על יזמים בעלי קרקעות שנרכשו במחירים גבוהים ביחס למחירי השוק שיווצרו.
אנו צופים כי בתקופה הקרובה תהיה ירידה משמעותית של קצב והיקף מכירות הדירות החדשות, בעיקר בפלחים הרלבנטיים (לא מגורי יוקרה), שכן הציבור "יישב על הגדר" על מנת לבחון את ההשלכות של הרפורמות. יצויין, כי משנת 2007 עבר שוק הדיור שתי תקופות של קיפאון יחסי בהיקף מכירת דירות - תקופת המשבר העולמי בתום שנת 2008 ותחילת 2009 וכן בתקופת המחאה החברתית במהלך שנת 2011, שתיהן היו בין שישה לשמונה חודשים בהם קצב מכירת הדירות ירד משמעותית. יחד עם זאת, תקופת ההאטה הובילה לאחריה להצפת ביקוש יתר של כל אותם "יושבים על הגדר" אשר גרמה לעליית מחירים מואצת יחסית. מהתנהגות העבר, ניתן להסיק כי גם במקרה זה אפקט הריבאונד יוביל לעלייה משמעותית של קצב המכירות עם התבהרות הקריטריונים.
חברות יזום למגורים הציבוריות צברו מזומנים בשנת 2013, סך גיוסים במגזר זה עלה על 2 מיליארד ₪ (שנת שיא מבחינת היקף גיוסים למגזר זה), אשר היה למעלה מהצורך למחזור הלוואות, כך שלמרבית החברות הציבוריות קיימת נזילות מספקת לעבור תקופה מסויימת של קיפאון במכירות, זאת בנוסף לשוק המימון החוץ בנקאי אשר עדין מאיר פנים לצורך גיוסי חוב, במסגרתו לא צפינו שינוי מהותי ברמת תשואות האג"ח במהלך השבוע האחרון, ובשוק המניות אף נצפתה עליה קטנה.
ככל שהתהליכים יהיו אפקטיביים, הביקוש צפוי לגדול היות ונכנס פלח חדש של אוכלוסייה שקודם לכן היה חסום לאור עלות יחסית גבוהה של הדירות והרגולציה הבנקאית המגבילה את תנאי המימון.
יש לזכור, כי מחירי הדיור מושפעים מגורמים רבים וביניהם ריבית המימון הבנקאית, היקף שיווק הקרקעות העתידי וכדומה. 
מידרוג תמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות ותיבחן את השפעותיהן על ענף זה בכלל ועל החברות המדורגות על ידי מידרוג בפרט.  
 
 
© כל הזכויות שמורות לחב' מידרוג בע"מ (להלן: "מידרוג").
מסמך זה לרבות פסקה זו כולל זכויות יוצרים של מידרוג והינו מוגן על ידי זכויות יוצרים ודיני הקניין הרוחני.

אין להעתיק מסמך זה או בכל דרך אחרת לסרוק, לשכתב, להפיץ, להעביר, לשכפל, להציג, לתרגם או לשמור אותו לשימוש נוסף למטרה כלשהי, באופן שלם או חלקי, בכל צורה, אופן או בכל אמצעי, ללא הסכמה של מידרוג מראש ובכתב.
אזהרה הנוגעת למגבלות הדירוג ולסיכוני הסתמכות על דירוג וכן אזהרות והסתייגויות בנוגע לפעילות של מידרוג בע"מ ולמידע המופיע באתר האינטרנט שלה.

דירוגים ו/או פרסומים שהונפקו על ידי מידרוג הנם או שהם כוללים חוות דעת סובייקטיביות של מידרוג ביחס לסיכון האשראי היחסי העתידי של ישויות, התחייבויות אשראי, חובות ו/או מכשירים פיננסיים דמויי חוב, 
נכון למועד פרסומם וכל עוד מידרוג לא שינתה את הדירוג או הפסיקה אותו. פרסומי מידרוג יכולים לכלול גם הערכות המבוססות על מודלים כמותיים של סיכוני אשראי וכן חוות דעת נלוות. דירוגי מידרוג ופרסומיה אינם מהווים הצהרה בדבר נכונותן של עובדות במועד הפרסום או בכלל. 
מידרוג עושה שימוש בסולמות דירוג לשם מתן חוות דעתה בהתאם להגדרות המפורטות בסולם עצמו. הבחירה בסימול כמשקף את דעתה של מידרוג ביחס לסיכון אשראי משקפת אך ורק הערכה יחסית של סיכון זה. הדירוגים שמנפיקה מידרוג הינם לפי סולם מקומי וככאלה הם מהווים חוות דעת ביחס לסיכוני אשראי של מנפיקים וכן של התחייבות פיננסיות בישראל. 
דירוגים לפי סולם מקומי אינם מיועדים להשוואה בין מדינות אלא מתייחסים לסיכון אשראי יחסי במדינה מסוימת.

מידרוג מגדירה סיכון אשראי כסיכון לפיו ישות עלולה שלא לעמוד בהתחייבויותיה הפיננסיות החוזיות במועד וכן ההפסד הכספי המשוער במקרה של כשל פירעון. דירוגי מידרוג אינם מתייחסים לכל סיכון אחר, כגון סיכון המתייחס לנזילות, לערך השוק, לשינויים בשערי ריבית, לתנודתיות מחירים או לכל גורם אחר המשפיע על שוק ההון.
הדירוגים המונפקים על ידי מידרוג ו/או פרסומיה אינם מהווים המלצה לרכישה, החזקה ו/או מכירה של אגרות חוב ו/או מכשירים פיננסיים אחרים ו/או כל השקעה אחרת ו/או להימנעות מכל אחת מפעולות אלו. 

הדירוגים המונפקים על ידי מידרוג ו/או פרסומיה אף אינם מהווים ייעוץ השקעות או ייעוץ פיננסי, וכן אין בהם משום התייחסות להתאמה של השקעה מסוימת למשקיע מסוים. מידרוג מנפיקה דירוגים תחת ההנחה שכל העושה שימוש במידע המפורט בהם ובדירוגים, 
ינקוט זהירות ראויה ויבצע את ההערכות שלו (בעצמו ו/או באמצעות אנשי מקצוע המוסמכים לכך) בדבר הכדאיות של כל השקעה בכל נכס פיננסי שהוא שוקל לרכוש, להחזיק או למכור. כל משקיע צריך להסתייע בייעוץ מקצועי בקשר עם השקעותיו, עם הדין החל על ענייניו ו/או עם כל עניין מקצועי אחר.

מידרוג איננה מעניקה שום אחריות, מפורשת או משתמעת, ביחס לדיוק, להיותו מתאים למועד מסוים, לשלמותו, לסחירותו או להתאמה לכל מטרה שהיא של כל דירוג או חוות דעת אחרת או מידע שנמסר או נוצר על ידי מידרוג בכל דרך ואופן שהוא.
דירוגי מידרוג ופרסומיה אינם מיועדים לשימוש של משקיעים פרטיים ויהיה זה בלתי אחראי ובלתי הולם למשקיע פרטי לעשות שימוש בדירוגים של מידרוג או בפרסומיה בקבלתה של החלטת השקעה על ידו. בכל מקרה של ספק, מן הראוי שיתייעץ עם יועץ פיננסי או מקצועי אחר. 
כל המידע הכלול בדירוגים של מידרוג ו/או בפרסומיה ואשר עליו היא הסתמכה (להלן: "המידע"), נמסר למידרוג על ידי מקורות מידע (לרבות הישות המדורגת) הנחשבים בעיניה לאמינים. מידרוג איננה אחראית לנכונותו של המידע והוא מובא כפי שהוא נמסר על ידי אותם מקורות מידע. מידרוג נוקטת באמצעים סבירים, למיטב הבנתה, כדי שהמידע יהיה באיכות ובהיקף מספקים וממקורות הנחשבים בעיניה לאמינים לרבות מידע שהתקבל מצדדים שלישיים בלתי תלויים, אם וככל שהדבר מתאים. יחד עם זאת, מידרוג איננה גוף המבצע ביקורת ולכן היא איננה יכולה לאמת או לתקף את המידע. 
האמור בפרסומיה של מידרוג, למעט כאלה שהוגדרו על ידה במפורש כמתודולוגיות, אינם מהווים חלק ממתודולוגיה על פיה עובדת מידרוג. מידרוג רשאית לסטות מן האמור בכל פרסום כזה, בכל עת.

בכפוף לאמור בכל דין, מידרוג, הדירקטורים שלה, נושאי המשרה שלה, עובדיה ו/או כל מי מטעמה שיהיה מעורב בדירוג, לא יהיו אחראים מכוח הדין כלפי כל אדם ו/או ישות, בגין כל נזק ו/או אובדן ו/או הפסד, כספי או אחר, ישיר, עקיף, מיוחד, תוצאתי או קשור, אשר נגרם באופן כלשהו או בקשר למידע או לדירוג או להליך הדירוג, 
לרבות בשל אי מתן דירוג, גם אם נמסרה להם או למי מטעמם הודעה מראש בדבר האפשרות להתרחשותו של נזק או אובדן או הפסד כאמור לעיל, לרבות, אך לא רק, בגין: (א) כל אובדן רווחים, בהווה או בעתיד, לרבות אובדן הזדמנויות השקעה אחרות; (ב) כל הפסד ו/או אובדן ו/או נזק שנגרם כתוצאה מהחזקה ו/או רכישה ו/או מכירה של מכשיר פיננסי, 
בין אם הוא היה נשוא דירוג שהונפק על ידי מידרוג ובין אם לאו; (ג) כל הפסד ו/או אובדן ו/או נזק, אשר נגרמו בקשר לנכס פיננסי מסוים, בין השאר אך לא רק, כתוצאה או בקשר עם רשלנות (להוציא מרמה, פעולה בזדון או כל פעולה אחרת שהדין אינו מתיר לפטור מאחריות בגינה), מצדם של דירקטורים, נושאי משרה, עובדים ו/או כל מי שפועל מטעמה של מידרוג, בין במעשה ובין במחדל.
מידרוג מקיימת מדיניות ונהלים ביחס לעצמאות הדירוג ותהליכי הדירוג. 

דירוג שהונפק על ידי מידרוג עשוי להשתנות כתוצאה משינויים במידע שעליו התבסס הדירוג ו/או כתוצאה מקבלת מידע חדש ו/או מכל סיבה אחרת. עדכונים ו/או שינויים בדירוגים מופיעים באתר האינטרנט של מידרוג שכתובתו: http://www.midroog.co.il.

image description

הורד קובץ

close

מידרוג UpDate

אני רוצה לקבל ממידרוג עדכונים שוטפים על שוק ההון הישראלי
להרשמה