חברות נדל"ן יזום למגורים בישראל-Sector Comment

10.052015אנשי קשר:
רן גולדשטיין, עו"ד (חשבונאי), סמנכ"ל (ראש תחום נדל"ן)
rang@midroog.co.il 

תוכנית העלאת מס הרכישה בשיעור מהותי למשקיעים עלולה להיות בעלת מאפיינים שליליים לחברות היזום למגורים בישראל
בימים האחרונים פורסם,י קיימת הסכמה להקמת קואליציה בין מפלגת "הליכוד למפלגת "כולנו". אחת ההסכמות המשמעותיות ביותר הינה טיפול בדיור למגורים, בין היתר, על ידי העלאת מס הרכישה באופן משמעותי לרוכשי דירות להשקעה (דהיינו, לרוכשי דירות שבבעלותם כבר דירה אחת ואין בכוונתם למכור את דירתם הראשונה).
מטרת העלאת מס הרכישה הינה ליצור אימפקט משמעותי על אפיק ההשקעה בדיור למגורים כך שהכדאיות הכלכלית תפחת משמעותית ובאמצעות זאת "לפנות" את הדירות המצויות בשוק למכירה לרוכשי דירה ראשונה (אם דירות חדשות מקבלנים או דירות יד שניה).
 
בהתאם לסקירה שנערכה לאחרונה על ידי משרד האוצר(1), עולה כי שיעור העסקאות הנעשות על ידי משקיעים, מתוך סך העסקאות במשק, נע בממוצע סביב ה- 25%. 

 
על מנת להבין את גודל ההשפעה של המיסוי, בו נבחן תחילה את המצב הקיים אל מול המצב הצפוי:
מדרגות מס הרכישה הנוכחיות לרוכש משקיע (רוכש דירה שאינה דירתו היחידה(2)):

עסקאות הנחתמות עד ל- 30.06.2015:
 
עסקאות הנחתמות בין ה- 01.07.2015 ועד ל- 15.01.2016 (יתכן ומדרגות אלו צפויות להשתנות תחת חקיקה חדשה):
 
כאמור, עדין מתווה העלאת המס אינו ברור תחילה פורסם כי הוא ינוע בין -  20% ל- 25%, כאשר חלוקת המדרגות אינה ברורה עדין. מיד לאחר מכן, בהצהרות לתקשורת כבר דובר כי המס יהיה נמוך יותר, אולם לא ברור עד כמה.
ככל שהמס יהיה 20% מהמדרגה הראשונה, כי אז תוספת המס עשויה לנוע במאות אלפי ₪, אם נתייחס בהשוואה לעסקאות שלאחר ה- 01.07.2015, הרי שרק המדרגה הראשונה (שווי רכישה ע 1,126,575) מגלמת מס בסך של כ- 225,295 ₪. שיעור דרמטי ביחס למצב כיום, כ- 39,427 ₪. כמובן שככל שנעלה במדרגות, כך השינוי יהיה מהותי יותר.
לפיכך, העלאת מיסים זו הינה דרמטית והשפעתה עלולה להיות משמעותית בכל הקשור לקיטון בקהל הלקוחות הפוטנציאליים של החברות, שכן מגזר שלם המציף ביקושים, עלול לקטון, מגזר שהינו לרוב בעל ההון, ובהתאם, קיטון בביקוש עלול להשפיע, עם הזמן, על מחירי הדירות וזאת ככל שקהל היעד של רוכשי הדירה הראשונה לא יצליחו למלא את הביקוש הדרוש לדירות ביזום ולעמוד במחירים שיתבקשו. אין ספק שבנגזרת זו הדירות היקרות מצויות ברמת סיכון גבוהה יותר. 
יש אשר יגידו שרוכשי הדירות להשקעה "יעמיסו" עלויות אלו על השוכרים,  אולם העלאה דרמטית של מיסוי לא תספק את יכולת העלאת שיעור שכר הדירה באותה מהירות אלא תמשך על פני שנים, מכל מקום, הסיכון  לחברות היזמיות יגדל שכן חברות אלו נהנות בשנים האחרונות מביקושים משמעותיים וקצב מכירה גבוה שנתמך על ידי ריבית נמוכה וקהל המשקיעים בדירות.
יצויין, כי לצד החשיפה הגדולה ללחץ על מחירי הדירות, בשוק לעתים מתקיימים מנגנוני איזון, כך יתכן שלצד הלחץ שילך ויגבר בשל האטה בביקושים, יכנס מנגנון הדפנסיביות של היזמים בדמות של קיטון בהיקף התחלות הבניה, שכן יזמים ינסו להקטין את רמת חשיפתם לפרויקטים פתוחים, יתרה מכך, ככל שענף זה יתומחר כבעל סיכון גבוה יותר, כי אז מקורות המימון (בנקאיים או ציבוריים) יתכן ויתייקרו ו/או אף יפחתו. מנגנוני שוק אלו ינסו לאזן את החשיפה והסיכון ויתכן שיבלמו חלק מהשפעת הקיטון בביקוש על מחירי הדירות.
מכל מקום, תקופת אי הוודאות עד אשר יוודעו פרטי הרפורמה הסופיים, יש בה כדי לגרום לתנודתיות ואי יציבות של שוק זה. מידרוג תמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בענף זה והשפעתן על החברות. 

[1] סקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש פברואר 2015 של משרד האוצר.

[2] בהתאם לאתר רשות המסים בישראל (תקנות מס רכישה).


© כל הזכויות שמורות לחב' מידרוג בע"מ (להלן: "מידרוג").
מסמך זה לרבות פסקה זו כולל זכויות יוצרים של מידרוג והינו מוגן על ידי זכויות יוצרים ודיני הקניין הרוחני. אין להעתיק מסמך זה או בכל דרך אחרת לסרוק, לשכתב, להפיץ, להעביר, לשכפל, להציג, לתרגם או לשמור אותו לשימוש נוסף למטרה כלשהי, באופן שלם או חלקי, בכל צורה, אופן או בכל אמצעי, ללא הסכמה של מידרוג מראש ובכתב.
אזהרה הנוגעת למגבלות הדירוג ולסיכוני הסתמכות על דירוג וכן אזהרות והסתייגויות בנוגע לפעילות של מידרוג בע"מ ולמידע המופיע באתר האינטרנט שלה
דירוגים ו/או פרסומים שהונפקו על ידי מידרוג הנם או שהם כוללים חוות דעת סובייקטיביות של מידרוג ביחס לסיכון האשראי היחסי העתידי של ישויות, התחייבויות אשראי, חובות ו/או מכשירים פיננסיים דמויי חוב, נכון למועד פרסומם וכל עוד מידרוג לא שינתה את הדירוג או הפסיקה אותו. פרסומי מידרוג יכולים לכלול גם הערכות המבוססות על מודלים כמותיים של סיכוני אשראי וכן חוות דעת נלוות. דירוגי מידרוג ופרסומיה אינם מהווים הצהרה בדבר נכונותן של עובדות במועד הפרסום או בכלל. מידרוג עושה שימוש בסולמות דירוג לשם מתן חוות דעתה בהתאם להגדרות המפורטות בסולם עצמו. הבחירה בסימול כמשקף את דעתה של מידרוג ביחס לסיכון אשראי משקפת אך ורק הערכה יחסית של סיכון זה. הדירוגים שמנפיקה מידרוג הינם לפי סולם מקומי וככאלה הם מהווים חוות דעת ביחס לסיכוני אשראי של מנפיקים וכן של התחייבות פיננסיות בישראל. דירוגים לפי סולם מקומי אינם מיועדים להשוואה בין מדינות אלא מתייחסים לסיכון אשראי יחסי במדינה מסוימת.
מידרוג מגדירה סיכון אשראי כסיכון לפיו ישות עלולה שלא לעמוד בהתחייבויותיה הפיננסיות החוזיות במועד וכן ההפסד הכספי המשוער במקרה של כשל פירעון. דירוגי מידרוג אינם מתייחסים לכל סיכון אחר, כגון סיכון המתייחס לנזילות, לערך השוק, לשינויים בשערי ריבית, לתנודתיות מחירים או לכל גורם אחר המשפיע על שוק ההון.
הדירוגים המונפקים על ידי מידרוג ו/או פרסומיה אינם מהווים המלצה לרכישה, החזקה ו/או מכירה של אגרות חוב ו/או מכשירים פיננסיים אחרים ו/או כל השקעה אחרת ו/או להימנעות מכל אחת מפעולות אלו. 
הדירוגים המונפקים על ידי מידרוג ו/או פרסומיה אף אינם מהווים ייעוץ השקעות או ייעוץ פיננסי, וכן אין בהם משום התייחסות להתאמה של השקעה מסוימת למשקיע מסוים. מידרוג מנפיקה דירוגים תחת ההנחה שכל העושה שימוש במידע המפורט בהם ובדירוגים, ינקוט זהירות ראויה ויבצע את ההערכות שלו (בעצמו ו/או באמצעות אנשי מקצוע המוסמכים לכך) בדבר הכדאיות של כל השקעה בכל נכס פיננסי שהוא שוקל לרכוש, להחזיק או למכור. כל משקיע צריך להסתייע בייעוץ מקצועי בקשר עם השקעותיו, עם הדין החל על ענייניו ו/או עם כל עניין מקצועי אחר.
מידרוג איננה מעניקה שום אחריות, מפורשת או משתמעת, ביחס לדיוק, להיותו מתאים למועד מסוים, לשלמותו, לסחירותו או להתאמה לכל מטרה שהיא של כל דירוג או חוות דעת אחרת או מידע שנמסר או נוצר על ידי מידרוג בכל דרך ואופן שהוא.
דירוגי מידרוג ופרסומיה אינם מיועדים לשימוש של משקיעים פרטיים ויהיה זה בלתי אחראי ובלתי הולם למשקיע פרטי לעשות שימוש בדירוגים של מידרוג או בפרסומיה בקבלתה של החלטת השקעה על ידו. בכל מקרה של ספק, מן הראוי שיתייעץ עם יועץ פיננסי או מקצועי אחר. 
כל המידע הכלול בדירוגים של מידרוג ו/או בפרסומיה ואשר עליו היא הסתמכה (להלן: "המידע"), נמסר למידרוג על ידי מקורות מידע (לרבות הישות המדורגת) הנחשבים בעיניה לאמינים. מידרוג איננה אחראית לנכונותו של המידע והוא מובא כפי שהוא נמסר על ידי אותם מקורות מידע. מידרוג נוקטת באמצעים סבירים, למיטב הבנתה, כדי שהמידע יהיה באיכות ובהיקף מספקים וממקורות הנחשבים בעיניה לאמינים לרבות מידע שהתקבל מצדדים שלישיים בלתי תלויים, אם וככל שהדבר מתאים. יחד עם זאת, מידרוג איננה גוף המבצע ביקורת ולכן היא איננה יכולה לאמת או לתקף את המידע.
האמור בפרסומיה של מידרוג, למעט כאלה שהוגדרו על ידה במפורש כמתודולוגיות, אינם מהווים חלק ממתודולוגיה על פיה עובדת מידרוג. מידרוג רשאית לסטות מן האמור בכל פרסום כזה, בכל עת.
בכפוף לאמור בכל דין, מידרוג, הדירקטורים שלה, נושאי המשרה שלה, עובדיה ו/או כל מי מטעמה שיהיה מעורב בדירוג, לא יהיו אחראים מכוח הדין כלפי כל אדם ו/או ישות, בגין כל נזק ו/או אובדן ו/או הפסד, כספי או אחר, ישיר, עקיף, מיוחד, תוצאתי או קשור, אשר נגרם באופן כלשהו או בקשר למידע או לדירוג או להליך הדירוג, לרבות בשל אי מתן דירוג, גם אם נמסרה להם או למי מטעמם הודעה מראש בדבר האפשרות להתרחשותו של נזק או אובדן או הפסד כאמור לעיל, לרבות, אך לא רק, בגין: (א) כל אובדן רווחים, בהווה או בעתיד, לרבות אובדן הזדמנויות השקעה אחרות; (ב) כל הפסד ו/או אובדן ו/או נזק שנגרם כתוצאה מהחזקה ו/או רכישה ו/או מכירה של מכשיר פיננסי, בין אם הוא היה נשוא דירוג שהונפק על ידי מידרוג ובין אם לאו; (ג) כל הפסד ו/או אובדן ו/או נזק, אשר נגרמו בקשר לנכס פיננסי מסוים, בין השאר אך לא רק, כתוצאה או בקשר עם רשלנות (להוציא מרמה, פעולה בזדון או כל פעולה אחרת שהדין אינו מתיר לפטור מאחריות בגינה), מצדם של דירקטורים, נושאי משרה, עובדים ו/או כל מי שפועל מטעמה של מידרוג, בין במעשה ובין במחדל.
מידרוג מקיימת מדיניות ונהלים ביחס לעצמאות הדירוג ותהליכי הדירוג. 
דירוג שהונפק על ידי מידרוג עשוי להשתנות כתוצאה משינויים במידע שעליו התבסס הדירוג ו/או כתוצאה מקבלת מידע חדש ו/או מכל סיבה אחרת. עדכונים ו/או שינויים בדירוגים מופיעים באתר האינטרנט של מידרוג שכתובתו: http://www.midroog.co.il.


image description

הורד קובץ

close

מידרוג UpDate

אני רוצה לקבל ממידרוג עדכונים שוטפים על שוק ההון הישראלי
להרשמה